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商品房假按揭司法处理的法律适用及规则完善

[日期:2013-10-15] 来源:山东社会科学  作者:李建华 王国柱 [字体: ]

商品房假按揭司法处理的法律适用及规则完善

李建华 王国柱

(中国人民大学法学院,北京 100872;吉林大学法学院,吉林长春 130012)

  [摘要] 商品房假按揭侵害银行、善意购房人等相关当事人的利益,危害市场经济秩序,需要防范和消除其风险。房地产开发商是假按揭的操纵者和受益者,其与名义购房人签订的商品房买卖合同无效,房地产开发商应当承担相应的法律责任,名义购房人是否承担责任视其行为而定。善意银行对贷款合同享有撤销权,可以自主决定是否就抵押房屋行使优先受偿权,善意买受人和善意银行的利益可以通过完善裁判规则得以兼顾。

  [关键词] 假按揭;司法处理;司法解释;异议登记

  [中图分类号]D923。2 [文献标识码]A [文章编号]1003-4145[2013]10-0056-05

  一、问题的提出

  中国大陆地区的“按揭”一词来源于中国香港地区,但其使用方式与香港地区不同,它是指开发商、银行和购房者三方约定,由购房者向开发商预交部分房款,其余房款以银行贷款的方式支付,购房者以所购房屋权益作抵押,开发商提供必要的担保。如果购房者不能按期偿还贷款本息,则按照约定,由银行处置抵押房屋以偿还银行贷款。①所谓假按揭,主要是指开发商串通没有真实购房意愿的购房借贷申请人或者独立伪造购房借贷申请人,通过虚假的购房交易套取银行个人贷款,开发商可能代替购房借贷人归还贷款的行为。②笔者认为,假按揭的“假”是指两方面的内容:其一,购房目的虚假。开发商操纵假按揭行为的目的并不是为了使名义购房人获得房屋的所有权,而是假借购房向银行办理个人住房贷款,从而套取银行资金。其二,名义购房人的身份或者材料可能是虚假的。名义购房人既有可能是开发商的利害关系人,也有可能是开发商虚构的购房主体,借款人向银行提供的信息也可能是虚假的。

  近年来,我国房地产业发展迅速,房地产开发商投入的开发资金也较多,除了少数大型房地产企业的自有资金较为充足以外,大多数中小房地产开发商的自有资金都很有限,因此,防止开发过程中出现资金短缺和资金链断裂就成为中小房地产开发企业面临的重要问题。相对于银行对房地产开发企业贷款的严格条件而言,个人住房按揭贷款的条件和程序比较简单,于是,不少房地产开发商试图通过个人住房贷款的途径达到融资的目的,假按揭现象由此出现。房地产开发商通过虚假借款人的名义申请个人住房贷款并将所贷款项用于解决自有资金的不足,或者以虚假借款人的名义申请个人住房贷款并将所贷款项挪作他用。在实践中,虚构购房者、虚构购买行为、虚构房屋、一房多售、虚增房价和购房面积等方式是房地产开发企业在假按揭中经常采用的做法。

  假按揭行为对相关当事人和市场经济秩序的危害是相当明显的。其一,假按揭会导致银行贷款质量的下降,影响银行的经营。因为假按揭中的名义购房人往往是虚假的,在贷款不能如期偿还时,银行无法正常行使追索权。开发商在操作假按揭的过程中,经常通过虚假评估的方式提高商品房的价值,即使银行对涉案商品房进行拍卖,所得价款也难以完全清偿其债权。可以说,银行在假按揭中是首当其冲的受害者。其二,如果在假按揭的过程中发生违约,会给借款人的信用带来负面评价,影响其此后的贷款融资行为,并有可能承担民事责任,借款人的个人信息也可能受到侵害。其三,如果在假按揭中存在着“一房二卖”的情形,将威胁到善意买受人的利益,导致其无法获得房屋所有权的风险。其四,假按揭会导致房地产市场出现虚假繁荣,误导大量社会资金涌入房地产市场,危害住房金融业务的健康发展,破坏金融秩序。因此,防范和消除假按揭的风险具有重要的现实意义。

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